最新更新日期 2024-03-17
想要買一間屬於自己的房子，但卻不知道自己的錢到底夠不夠嗎？很多人在計算自己到底能不能買房，或是能買多少錢的房子時，常常只想到頭期款，以為自己只要存到了頭期款，就能買一間房子了！
但實際上買房除了頭期款之外，評估自己每月的還款能力是非常重要的，並且還有很多人會忽略除了房子本身之外，還有許多開銷是買房伴隨而來的費用，所以到底頭期款 100、200、300 萬可以買多少錢的房子呢？接下來就帶你一起來計算~
如何計算頭期款與實際可以買多少錢的房子？
要計算頭期款是多少取決於銀行願意借你多少錢。所以一般來說，買房的地點、房子的性質，以及個人的信用財力證明等等，都是影響貸款成數以及貸款利率的因素。
一般來說，如果是在北部想購入自住的房子，因為人口稠密，房屋買賣需求高，一般都可以貸款到 8 成。
但是銀行通常會參考實價登錄的價錢，所以當你買房的價錢比附近的房價都來的高，銀行可能就只會借你實價登登陸8 成的費用，實際站你的成交價格就會不到 8 成，因此，如果是要買自住的房子，最少要準備房屋總價的 2 成當作是房子的頭期款。
頭期款100/200/300萬可以買多少錢的房子？
試算準備 100 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 500 萬的房子。
200 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 1000 萬的房子，以此類推。
但頭期款不等於自備款，接下來就帶妳看看還有什麼錢是買房需要負擔的費用。
常見被忽略的買房投資開銷（裝潢、規費、管理費等）
如果你是找仲介看房，買方通常要負擔房屋總價的 2% 作為仲介費用，另外房屋過戶過程中的種種程序通常也都會委託代書辦理，因此需要負擔代書的費用，其中也會包含政府收取的契稅、印花稅等等的規費，因此光買賣的手續，代書費和稅費就會要2-3萬以上。
另外，通常買了一間自己要住的房子，大部分的人都會想要自己加個裝潢，就算不用裝潢，也要買家具、家電等等，這些費用依據買的房屋現況不同，以及個人的需求不同，花費也會有很大的不同。
如果你買的是社區，在裝潢的期間可能也需要繳交管理費，所以在買房前還要記得規劃，並且預留裝潢和家具的費用，才不會造成買了房卻無法住進去的窘境。
買房其他費用與政府規費統整
整理上方提到的仲介費用跟裝潢費用以外，買房統整需要的其他規費費用如下
- 仲介費：通常買方要付總價的 2%。
- 契稅：核定契價（房屋現值） × 6%
- 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1%
- 產權移轉登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1%
- 貸款設定規費：貸款金額 × 1.2 × 0.1%
- 貸款手續費：大約落在8,000元。
- 履約保證專戶：買賣價金的 0.06%，買賣雙方平分。
- 代書費：可以先抓15,000元左右。
- 保險費(火災/地震險)：根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定，大概估每年 2,000~3,000元。
- 裝潢費用：可以用一坪6萬先估計
每月要多少薪水才可以負擔對應房貸月付？
要評估自己到底能不能買房，很重要的一點就是要評估自己的還款能力。每個月除了生活的必要開支，到底還剩多少錢能拿來付房貸？在網路上有很多房仲業者提供的試算公式，例如591的貸款試算，可以將貸款條件輸入後得到每個月要繳的金額，其中還有「本息平均攤還法」（每個月本金和利息平均分攤），以及「本金平均攤還法」（每個月本金平均分攤，因此利息隨已還款金額增加而減少），依據不同需求可以選擇。
本息平均攤還法
簡單來說每月還的金額會是固定的，其中每一期的本金跟利息的配比不一樣，如下所示是貸款400萬20年且用利率2%計算
本金平均攤還法
簡單來說每月還的金額會是越來越少的，其中每一期還的本金一樣的，所以利息就越付越少，如下所示是貸款400萬20年且用利率2%計算
本息攤還每月付款金額較低，而且每月付款金額一樣，一開始壓力比較小，目前銀行也大多都是本息攤還方案，但是本金攤完最大優勢就是最後利息成本是比較低的，如果能負擔且銀行有提供不妨選擇本金攤還。
591房貸試算利息計算機
因此假設準備 100 萬頭期款，購買總價為 500 萬的房子，則貸款金額為 400 萬。如果貸款利率為 2%，分 20 年還款，且沒有寬限期（寬限期為只需要負擔利息，還不用還本金的一段時間），我們用591房貸試算機來算，則每月至少要還 20,235 元。如果還有貸款裝潢的費用還要記得加上去才是實際的還款金額。
Jerry個人建議，房貸不宜佔收入超過3成比例，因為就像上面說的除了房貸本身壓力，其實像是每月管理費、以及裝潢之類的開銷都是一筆費用，抓得太緊反而生活會非常有壓力，而且遇到升息每月還款還要增加壓力就更大。 像是如果以貸款400萬來說每月還款20,235來說，如果是佔比30%，每月收入至少要67,450才夠。
不過這個三成比例也會跟你的收入有關係，像是如果每月收入3萬扣掉30% 等於只剩下21,000可以用，如果是30萬扣掉30%還有210,000，所以當你收入越高，房貸所佔比例也是可以拉高一些，不過也是要注意工作收入的穩定度，不然就是要多存點錢，不然如果突然沒有收入，房貸就是一個很可怕的固定支出費用。
目前政府有推出新青年安心成家房貸計畫，讓首購族可以降低買房壓力，首購族群一定要參考看看，如下簡介
政府青年買房貸款補貼政策：新青年安心成家房貸計畫介紹
這個計劃通過提供較低的利率和較長的還款期限，旨在幫助年輕人克服購房的經濟壓力，使他們能夠進入住房市場。這不僅是對年輕一代的財務支持，更是對他們實現住房夢想的一種鼓勵。
新青年安心成家房貸的關鍵特點如下：
- 貸款金額：最多提高到1000萬元。
- 貸款期限：從最長30年拉長到最長40年。
- 寬限期：從最長3年延長到最長5年。
- 利息補貼：政府額外補貼1碼，加上原公股銀行減半碼，優惠共1.5碼，分為一段式和兩段式。一段式利率在政府補貼後為1.775%。兩段式利率則在前兩年為1.565%，第三年起增加至1.865%。
- 資格條件：借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅，且年齡計算以向銀行申請日為準，2023年起，民法成年的年齡正式從20歲降為18歲。
- 實施時間 : 目前預計2023/8/1~ 2026/7/31
- 如果到2026/7後沒補貼且央行未升息則恢復至2.15%
Jerry提醒：常有人認為新青年安心成家房貸僅適用於年輕族群，事實上該方案並未設定申請者的最高年齡限制。這個誤解可能來自於以往內政部對年齡範圍有特定規定的青年補貼計劃。
然而在新青年安心成家房貸中，銀行可能會根據年齡與貸款期限的總和來制定標準，所以年長的申請者可能無法申請到最長的貸款期限(40年)，除非他們的申請情況特別符合條件，並且能獲得銀行工作人員的積極協助。
更多完整詳細介紹可以參考：新青年安心成家貸款申請過程心得｜房貸條件/優缺點/利率試算
Jerry買房入門文章總結
要買房首先最重要的就是知道自己的預算，根據以上的介紹，大家可以先評估自己的財力，有了明確的預算，才能找尋到合適的房屋。不論是找房子的過程，或是還房貸都需要一段不短時間，因此做好長遠的財務規劃，才能讓房子是甜蜜而不是沉重的負擔喔！
更多房地產文章推薦
銀行房貸活動優惠推薦介紹：將來銀行房貸專案
目前申辦將來銀行貸款申貸成功即可享有下方優惠
(1)利率2.06%起
(2)開辦費1,000元
(3)地政設定規費100%補貼
如果說房屋貸款申辦時候有填寫推薦碼 ZHE9Y ，並且有達到500萬以上可私訊 Jerry 的 官方LINE帳號 多拿Jerry加碼 7-11 200元禮券
立即前往開戶：將來銀行開戶優惠連結（推薦碼ZHE9Y）
加入Jerry專屬投資理財社群
Jerry希望可以幫助大家能更無壓力解決投資理財相關問題，目前有創立一個LINE 匿名社群，大家可以匿名加入討論加入相關金融商品討論包含（股票、房地產、保險、虛擬貨幣）等，裡面也很多深藏不漏的高手也都很熱心解答。
社群絕對是完全匿名可以無壓力發問討論，不用怕被罵跟被騷擾，群組也有3,000人可以互相分享經驗解決互相的問題，很多人也會分享非常優質的理財投資商品跟知識
加入請輸入加入社群通關文字：部落格+830129
立即加入；Jerry 金融商品討論交流區連結（信用卡、數位帳戶、券商交易所開戶、股票基金投資、加密貨幣)
Jerry賞屋分享：宏亞里想國（大樓）建案心得
格局規劃：為地上12層，地下2層住宅，二房(25~27坪)、三房(37~38坪)
投資建設：宏亞建設開發有限公司
基地地址：台中市沙鹿區中山路紅竹巷(近台灣大道)
接待會館 台中市沙鹿區台灣大道七段333號旁（麥當勞旁）
預期完工：2027年05月
公設比：33.6%
管理費：預計60元/坪
更多基本資料都可以在 宏亞里想國官網、591、樂居等地方察看，下面會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析
立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單
影片賞屋分析解說可以參考：
詳細賞屋分析心得分享可參考文章：
這篇文章如果有那裡不清楚需要補充，或者想要了解更多資訊歡迎透過底下LINE社群匿名發問討論，協助你更詳細解答問題。
Jerry 多年分享投資理財內容，發現很多新手對於投資理財以及信用卡優惠的問題，其實會不敢在公開的社群或者社團發問，可能是會怕被罵或者不想被騷擾。
Jerry希望可以幫助大家能更無壓力解決投資理財相關問題，目前有創立一個LINE 匿名社群，大家可以匿名加入討論加入相關金融商品討論包含（信用卡、數位帳戶、股票基金、親子理財、虛擬貨幣）等，裡面也很多深藏不漏的高手也都很熱心解答。
社群絕對是完全匿名可以無壓力發問討論，不用怕被罵跟被騷擾，群組也有3,000人可以互相分享經驗解決互相的問題，很多人也會分享非常優質的理財投資商品跟知識
加入請輸入加入社群通關文字：部落格+830129
立即加入；Jerry 金融商品討論交流區連結（信用卡、數位帳戶、券商交易所開戶、股票基金投資、加密貨幣)
免費領取理財電子書：一年多12,000的秘訣
這份20頁的電子書，整理了生活大家最常用的理財金融商品，透過這些生活中理財商品，讓你可以每年輕鬆多12,000，內容包含：
- 信用卡與行動支付消費賺回饋
- 導購網消費賺回饋
- 數位帳戶高利率活存
- 加入企業會員計畫
- 投資證券券商選擇
五個方式，讓你能從生活中用最低時間、無門檻幫助自己獲得一年12,000金錢運用，填寫下方資訊立即免費下載電子書。
專注於🔍 股票投資 🔍虛擬貨幣入門 🔍信用卡理財 🔍網路行銷，如果覺得文章有幫助，幫我按個讚，分享給更多人看到謝謝！
合作與聯絡信箱：jerry@jerrywangtc.blog