買預售屋要準備多少錢?怎麼買預售屋與付款方式流程介紹

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台灣的預售屋的機制,從1950-60年代開始,逐漸被發展出來,一方面讓手上資金不夠一次付完頭期款和交易手續費稅費的人也可以買房,另一方面建商也可以在尚未蓋完房屋的時候,就先觀察市場對這次的房屋設計規劃接受度如何,今天來帶大家介紹關於怎麼買預售屋與付款方式流程介紹,以及買預售屋要準備多少比例的現金。

什麼是預售屋?

那現在要來和你介紹什麼是預售屋,預售屋簡單來說就是還沒有蓋或是正在蓋的房屋,依照法律規定,雖然是尚未建造完成的房屋但是應是已經領有建造執照,這邊會特別提到建造執照就是為有一些建商在還沒有拿到建造執照之前就開始販售,當然這是不合法的行為,因為連使用區分和設計審核都還沒有,其中的變數和風險都很多,如果你想要買預售屋這一點要特別注意。

怎麼買預售屋?

既然是還沒有蓋好的房屋,那我們要怎麼看屋還有決定買屋呢?

當然建商會針對這些問題提出一些相對應的解決方案,像是會製作房屋或建案社區做小比例模型,讓你可以理解未來的幾棟建築的排列和中庭或是空地規劃,像是Jerry自已去參觀建案,建商就會有下方這樣的縮小模型可以參考。

建案縮小模型範例

當然建商也會在接待中心設計的幾種不同坪數的屋型,先裝潢規畫等比例的樣品屋,讓你可以實際走進去看看房屋內的狀況和感受。

接待中心提供的樣品屋

如果你參觀完後決定要買下這個預售屋,就可以和建商簽約,之後就會依照所簽的合約進行,等到房屋蓋好之後就會進行驗屋交屋並後續貸款,就可以擁有你自己的房屋啦~

預售屋投資購買付款方式

當你決定要購買後,這邊想要帶你來一起看一下,預售屋的付款方式,購買預售屋的付款方式會和直接購買新成屋、中古屋有所不同,從簽約前的訂金,到接續的簽約金、開工款,並後續隨著工程進度繳納的工程款,這邊帶著你來看過一次預售屋的付款方式。

在看過預售屋並且很喜歡,有想要購買的意願,那就準備進入議價的環節。通常在這個時候會先付個5-10萬當作”小訂”,同時也是表達購買誠意,讓雙方議價意願都提高。議價後,如果確定購買,則補足正式訂金,通常為總價的5%,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,建議可以請教有經驗的親友或是專家協助檢視。

確認契約沒有問題後,就會正式簽約,隨著簽約同時必須繳交簽約金和開工款。前面所提到的訂金、簽約金和開工款,就是俗稱的「訂、簽、開」金,也算是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。

後面隨著工程的進行,就需要在施工期間按期繳納工程款,繳交工程款的方式通常會有兩種:

  1. 按工程期繳納:就是依照工程進度,分期繳納工程款。有一種方式是「工程零付款」,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交,所以簽約前要搞清楚建商的規定喔~
  2. 按月繳納:開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。

預售屋購買流程

經過了前面的付款流程: 賞屋 → 議價 → 繳交訂金、簽約、開工款 → 繳交工程款,接著預售屋後續到實際成為你的,還需要經過以下這些流程喔~

  1. 客變 (變更格局或設計):通常預售屋會提供客製化的變更,如果想調整格局,或是增加水電設施,像是:增加插座,開放式不隔間,或是換廚具或衛浴設備,都可和建商討論規劃。但這邊要注意一般來說,只有一次的客變機會,所以要仔細思考想要變更的地方,一次性一起提出來喔 !
  2. 建商申請使用執照:在建商申請使用執照的時候,房子已經完成主體了,在等建管局來審核稽查,這個時間通常建商會開放讓你進去參觀。
  3. 銀行對保:建商領到使用執照之後,就可以開始進行銀行對保。對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件,看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數和利率。一般來說,建商會整批與銀行談貸款的優惠利率,你當然也可以選擇自己經常往來的銀行。
  4. 完稅:這邊就是交易房屋所會衍伸的各項稅費,地價稅、房屋稅:『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔,土地增值稅→建商負擔,印花稅、契稅及相關規費→買方負擔
  5. 過戶:通常會由建商委託代書,辦理房地產過戶手續(申請房屋及土地所有權狀),需要在建商領到使用執照後4個月內完成。
  6. 驗屋交:驗屋就是進行到最後一步了! 驗屋時,如果有發現瑕疵,在驗收單上要清楚註記,並請建商限期改善。等到建商都改善好後,才會匯最後的交屋尾款。通常交屋尾款為房屋總價的1%~5%。

經過以上這些步驟,就算是完成了預售屋的整個購買流程啦~

買預售屋的優缺點與注意事項

那買預售屋跟成屋的優點跟缺點會有什麼呢,主要有下列差別

購買預售屋的優點

  1. 資金壓力比較小: 因為購買預售屋等於頭期款可以分期,如果買新成屋或是中古屋,一次頭期款就是20%,而預售屋可能僅需付10%,後續的工程款再依序付錢就好,資金壓力相對小很多。
  2. 可以客變: 房屋內的裝潢和你的生活習慣習習相關,如果是新成屋或是中古屋,多多少少都會需要再花一筆費用改格局或是裝潢,而預售屋的優點就是可以先和建商討論,省一筆裝潢整理費用還省一筆拆除清運費用喔~

購買預售屋的缺點

  1. 要等待施工期:因為有頭期款分期的優點,當然就有一個相對應的缺點就是,需要等待房屋施工期,不能購買上入住。
  2. 交屋誤差:交屋誤差這個缺點是需要特別注意的,因為房子很難100%和設計圖一樣,在施作過程中多少會有誤差,但是喝約所接受的誤差是有上限,要特別注意下列2點:
  • 房屋蓋完後如果與合約誤差超過3%,只有消費者可以主張解約
  • 消費者支付誤差額以2%為上限
但這邊很多人會誤會,誤差找補是「實際成交價x缺少的坪數」這樣的計算方式是不對的!找補金額要「扣除土地價格」並「區分主建物與附屬件物」之後再來計算價格,所以極端的狀況有可能會是當初成交價50萬/坪,但找補僅5-6萬/坪,這個部分要特別注意!

Jerry文章總結

希望這次的預售屋介紹有幫助你更認識如何購買預售屋,善用預售屋的優點,降低自己的資金壓力,同時也可以找到一個喜歡的家。

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聯悦馨基本資料介紹

格局規劃:二房(31~33坪) 、 三房(40~42坪) 、 四房(54~62坪)

投資建設:聯悦建設股份有限公司

基地地址 台中市梧棲區八德路一段VS大仁路二段 

接待會館 台中市梧棲區大仁路二段168號旁(聯悦建設接待會館) 

預期完工:2027年第三季度

公設比:33%

管理費:預計70元/坪

更多基本資料都可以在 聯悦建設、591、樂居等地方察看,文章將會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析

文章連結:台中梧棲【聯悦馨】預售屋建案評價|2~4房分析與賞屋心得分享

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