最新更新日期 2022-09-13
如果目前準備想要買房的朋友，去看預售屋或是新成屋的經驗，當你問到公設的時候，代銷或是仲介可能會很自然的開始介紹公設有哪一些，而且大公有哪些設施、小公的面積是多少，加起來每一個不同的屋型公設比是多少，以及有什麼豪華公設。
這一連串句子，又是五花八門的設施又是一連串的數字，如果你沒有先有一點對公設的基礎認識和了解，現場還需要一邊理解同時計算，問錯了問題或是搞錯大公小公，馬上就被代銷和仲介看破是新手， 現在花5分鐘看完這篇文章，讓你快速了解不再有這個困擾。
大公設是什麼與那些屬於大公？
目前一般會將公設分為大公和小公，而「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房。很多人對於公設會有一種迷思，在看房的過程中發現中庭很大，或是一樓露臺空間寬敞，就直覺的認為這樣會造成公設比很高，但其實所謂的公設，是指社區住戶可以共同使用，同時具有「頂蓋」的公共設施，所以前面說到的中庭和公用露臺會被列入法定公共空間，並不會計算進公設面積。
像是戶外露天的游泳池，很多代銷或者房仲可能會用話術說這個是豪華的公設，但是如果沒有頂蓋，也不屬於公設。
大公設留意是否被灌水
在大公這邊還需要注意的是建商是否有對大公灌水，舉例來說: 平面車位一邊來說會登記8-10坪，因為除了車位本身面積，還需要分攤車道坡道的面積，但如果車位登記特別小，只有5-6坪，那很有可能建商是將車道坡道這些算進公設中，這些需要你特別注意檢視清楚。
小公設是什麼與那些屬於小公
而「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，例如: 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，都屬於小公的範圍，這就可能會成同一個社區，但是不同棟或是不同屋型公設比都不一樣的主要差異。舉例來說: 大坪數的屋型，因為同一層的戶數較少，所以差不多大的樓梯間和走廊，分攤的戶數不同，就會有差距出現。
而在小公這邊還需要注意的部分是，在《建築法規》新制從民國94年7月實施之後，8樓以上的建物強制規定需要設置「雙安全梯」，而且緊急升降梯的梯間也需要設置獨立出入口的排煙室；建築新法中的這兩項新規定讓「公設比」可能會提高3-5％。
其中94年的建築法規被大家認為是公設比被拉高的原因，所以很多人會以94年前後當作分界，通常94年以前的大樓公設比可能較低。
那些公設定會是必要公設
這邊幫大家歸納整理一下，有一些公設是歸屬在必要公設中，不是建商的廣告促銷用的，大多不能節省，這些必要公設包括: 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。
這些必要公設有一些是因應法規需求，有一些是社區基本生活營運所需，如果沒有你可能要注意關心一下，其功能是怎麼被替代。
那些是非必要公設與豪華公設
而非必要公設就看個人需求為主，這個部分充滿建商的創意，主要是包括: 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等，要到豪宅等級的社區，還會有更多新奇的公設。
在非必要公設這邊依照個人的生活型態做一個評估，雖然看屋的時候大多會感覺很美，但生活中的使用率不一定真的很高，可以計算一下，自己實際花了多少錢買這些公設面積，也許會讓你冷靜下來，更客觀的評估是否是真的需要這麼多公設。
更要注意的是很多公設在一開始預售屋看的時候很美好，但是豪華公設都是需要透過管理費來維護，當蓋完並且建商開始將管委會轉交給住戶後，當住戶如果對於公設的維護有分歧，可能就會廢氣不維護，像是泳池可能就變成夏天才開放或者乾脆荒廢，就會就此荒廢變得很浪費。
公設表格整理
| 內容 | |
| 大公設 | 頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房 |
| 小公設 | 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等， |
| 必要公設 | 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。 |
| 非必要（豪華公設） | 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等 |
Jerry文章總結
這篇文章分享的重點也是希望讓你更了解公設的配置，以及需要注意的小細節，讓你在購屋前可以詳細了解公設計算方式外，還可以簡單客觀的評估哪些公社對你而言是真的需要、哪些是使用不到，將買房的錢花在刀口上喔~
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