大公設小公設是什麼? 必要公設跟非必要公設有哪些與什麼是豪華公設

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如果目前準備想要買房的朋友,去看預售屋或是新成屋的經驗,當你問到公設的時候,代銷或是仲介可能會很自然的開始介紹公設有哪一些,而且大公有哪些設施、小公的面積是多少,加起來每一個不同的屋型公設比是多少,以及有什麼豪華公設。

這一連串句子,又是五花八門的設施又是一連串的數字,如果你沒有先有一點對公設的基礎認識和了解,現場還需要一邊理解同時計算,問錯了問題或是搞錯大公小公,馬上就被代銷和仲介看破是新手, 現在花5分鐘看完這篇文章,讓你快速了解不再有這個困擾。

大公設是什麼與那些屬於大公?

目前一般會將公設分為大公和小公,而「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間,包含頂樓的水箱、空調室,以及一樓的管理室,地下室的蓄水池、配電室、機械房。很多人對於公設會有一種迷思,在看房的過程中發現中庭很大,或是一樓露臺空間寬敞,就直覺的認為這樣會造成公設比很高,但其實所謂的公設,是指社區住戶可以共同使用,同時具有「頂蓋」的公共設施,所以前面說到的中庭和公用露臺會被列入法定公共空間,並不會計算進公設面積。

像是戶外露天的游泳池,很多代銷或者房仲可能會用話術說這個是豪華的公設,但是如果沒有頂蓋,也不屬於公設。

大公設留意是否被灌水

在大公這邊還需要注意的是建商是否有對大公灌水,舉例來說: 平面車位一邊來說會登記8-10坪,因為除了車位本身面積,還需要分攤車道坡道的面積,但如果車位登記特別小,只有5-6坪,那很有可能建商是將車道坡道這些算進公設中,這些需要你特別注意檢視清楚。

小公設是什麼與那些屬於小公

而「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間,例如: 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等,都屬於小公的範圍,這就可能會成同一個社區,但是不同棟或是不同屋型公設比都不一樣的主要差異。舉例來說: 大坪數的屋型,因為同一層的戶數較少,所以差不多大的樓梯間和走廊,分攤的戶數不同,就會有差距出現。

而在小公這邊還需要注意的部分是,在《建築法規》新制從民國94年7月實施之後,8樓以上的建物強制規定需要設置「雙安全梯」,而且緊急升降梯的梯間也需要設置獨立出入口的排煙室;建築新法中的這兩項新規定讓「公設比」可能會提高3-5%。

其中94年的建築法規被大家認為是公設比被拉高的原因,所以很多人會以94年前後當作分界,通常94年以前的大樓公設比可能較低。

那些公設定會是必要公設

這邊幫大家歸納整理一下,有一些公設是歸屬在必要公設中,不是建商的廣告促銷用的,大多不能節省,這些必要公設包括: 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。

這些必要公設有一些是因應法規需求,有一些是社區基本生活營運所需,如果沒有你可能要注意關心一下,其功能是怎麼被替代。

那些是非必要公設與豪華公設

而非必要公設就看個人需求為主,這個部分充滿建商的創意,主要是包括: 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等,要到豪宅等級的社區,還會有更多新奇的公設。

在非必要公設這邊依照個人的生活型態做一個評估,雖然看屋的時候大多會感覺很美,但生活中的使用率不一定真的很高,可以計算一下,自己實際花了多少錢買這些公設面積,也許會讓你冷靜下來,更客觀的評估是否是真的需要這麼多公設。

更要注意的是很多公設在一開始預售屋看的時候很美好,但是豪華公設都是需要透過管理費來維護,當蓋完並且建商開始將管委會轉交給住戶後,當住戶如果對於公設的維護有分歧,可能就會廢氣不維護,像是泳池可能就變成夏天才開放或者乾脆荒廢,就會就此荒廢變得很浪費。

公設表格整理

內容
大公設頂樓的水箱、空調室,以及一樓的管理室,地下室的蓄水池、配電室、機械房
小公設 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等,
必要公設門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。
非必要(豪華公設)健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等

Jerry文章總結

這篇文章分享的重點也是希望讓你更了解公設的配置,以及需要注意的小細節,讓你在購屋前可以詳細了解公設計算方式外,還可以簡單客觀的評估哪些公社對你而言是真的需要、哪些是使用不到,將買房的錢花在刀口上喔~

聯悦馨基本資料介紹

格局規劃:二房(31~33坪) 、 三房(40~42坪) 、 四房(54~62坪)

投資建設:聯悦建設股份有限公司

基地地址 台中市梧棲區八德路一段VS大仁路二段 

接待會館 台中市梧棲區大仁路二段168號旁(聯悦建設接待會館) 

預期完工:2027年第三季度

公設比:33%

管理費:預計70元/坪

更多基本資料都可以在 聯悦建設、591、樂居等地方察看,文章將會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析

文章連結:台中梧棲【聯悦馨】預售屋建案評價|2~4房分析與賞屋心得分享

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