最新更新日期 2023-08-25
即使你對房地產不熟悉，應該或多或少知道在台灣買房的過程中，會討論一個項目公設比大小，但你可能不知道的是，其實這個將公共空間算入登記坪數的方式，世界上有採用的主要只有在: 台灣、香港和中國，而這中間又有公設比或是得房率不同的說法和計算方式，所以到底怎樣來計算才可以客觀的來評估，實際室內可以使用的空間有多少呢?
什麼是公設比？
首先，一開始我們先來說明什麼是公設比，其實公設比並不是一個法定的名詞，所以概念上是所謂公共使用的區域面積坪數所佔的登記坪數比例。而實際上怎麼定義公用區域就會是建商的一些操作空間了，所以在評估了解房屋的公設的時候，需要細看公設所包含的區域。
在實務上，現在的新成屋以及預售屋還會將公設比再細分成: 大公和小公，大公主要會是中庭、大廳、停車場和各種設施，而小公則是所登記房屋的樓層走道、樓梯和電梯所占面積，這樣的細分也導致即使同一個社區，有可能不同棟樓或是不同屋型的公設比會有差異。
公設比計算方法
這樣一詳細了解，公設比除了要注意哪些區域是屬於公設，還有大公設(管理室、蓄水池)、小公設(各樓梯廳) 這樣的區分，那你一定要了解公設比是怎麼計算的，這樣才能夠自己複查確認，而不是銷售說公設比是多少就是多少。
公設比的計算公式: 公共區域登記面積 / 建物權狀面積 (包含主建物+附屬建物+公共區域登記面積)
因此從公式可以看到你在計算的過程，主要歸類好公共區域的登記面積，要包含大公設、小公設，而將所有的建物權狀面積當作分母，最後得到的就是公設比。
下方提供目前591平台裡面2021統計目前6都新成屋建案公設比區間，會發現最大區間落在33~35%。
為甚麼新房子公設特別高？
通常舊式沒有電梯以及屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施，公設比會比較低。
如果是樓層較高、較新的大樓，公共設施可能會比較多，所以公設比會越高，尤其又以921大地震那時候為分界，因為921後法規有改變，規定8層以上建築須有雙逃生梯，所以通常只要目前新建案且超過8樓的電梯大樓，公設比通常就是30%起跳免不了， 新建案小於30%可能是屬於華夏、連棟透天等案型。
什麼是得房率？
除了公設比以外有些文章會說，如果要真實反應住屋內的大小應該看的不是公設比而是得房率，所以這個得房率又是什麼呢?
得房率簡單來說是將公共區域，和附屬建物中的雨遮拉掉後，計算實際使用的空間坪數，因此得房率可以反應的是你買一間房屋後，實際可以使用的私領域有多大。
得房率計算方法
這邊就介紹關於得房率的計算，主要會計算到的面積就是房屋室內面積以及前後陽台面積。
得房率計算公式: 主建物面積加上陽台(實際可使用面積) / 權狀面積(主建物+附屬建物+公共區域登記面積)。
從得房率的計算公式可以看到，所計算的附屬建物只有陽台，所以會排除其他非陽台空間的附屬建物。
公設比與得房率差別
從公設比和得房率的公式中，可以觀察到兩者，一個公設比是從公共區域的角度計算; 而得房率則是以屋內使用空間來計算，主要差異會在像是雨遮面積或是室內管道間，這些被歸類在附屬建物中的項目，所以得房率可以更詳確的表達室內的實際使用空間。
目前我們通常在建案與網站看到的資訊都是會以公設比為主，如果想要知道得房率，可以問代銷以及房仲，他們應該會跟你們說明。
Jerry文章總結
其實不管是公設比或是得房率，都是要幫助我們對房屋的各項區域面積的了解，實際室內空間有多大，公共區域佔比多大，從兩個角度來分析房屋，可以給你更精準詳確的資訊。可以透過公設比了解公共區域佔比，也可以透過得房率抓出建商有沒有想透過附屬建物的項目灌水，相信你透過這兩項工具，可以更輕易快速的了解你所鎖定的房屋物件狀態。
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