公設比與得房率是什麼與算法|兩者公式差異與買房必知小知識

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即使你對房地產不熟悉,應該或多或少知道在台灣買房的過程中,會討論一個項目公設比大小,但你可能不知道的是,其實這個將公共空間算入登記坪數的方式,世界上有採用的主要只有在: 台灣、香港和中國,而這中間又有公設比或是得房率不同的說法和計算方式,所以到底怎樣來計算才可以客觀的來評估,實際室內可以使用的空間有多少呢?

什麼是公設比?

首先,一開始我們先來說明什麼是公設比,其實公設比並不是一個法定的名詞,所以概念上是所謂公共使用的區域面積坪數所佔的登記坪數比例。而實際上怎麼定義公用區域就會是建商的一些操作空間了,所以在評估了解房屋的公設的時候,需要細看公設所包含的區域。

在實務上,現在的新成屋以及預售屋還會將公設比再細分成: 大公和小公,大公主要會是中庭、大廳、停車場和各種設施,而小公則是所登記房屋的樓層走道、樓梯和電梯所占面積,這樣的細分也導致即使同一個社區,有可能不同棟樓或是不同屋型的公設比會有差異。

公設比計算方法

這樣一詳細了解,公設比除了要注意哪些區域是屬於公設,還有大公設(管理室、蓄水池)、小公設(各樓梯廳) 這樣的區分,那你一定要了解公設比是怎麼計算的,這樣才能夠自己複查確認,而不是銷售說公設比是多少就是多少。

公設比計算方法
公設比的計算公式: 公共區域登記面積 / 建物權狀面積 (包含主建物+附屬建物+公共區域登記面積)

因此從公式可以看到你在計算的過程,主要歸類好公共區域的登記面積,要包含大公設、小公設,而將所有的建物權狀面積當作分母,最後得到的就是公設比。

下方提供目前591平台裡面2021統計目前6都新成屋建案公設比區間,會發現最大區間落在33~35%。

圖片來源:591文章

為甚麼新房子公設特別高?

通常舊式沒有電梯以及屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施,公設比會比較低。

如果是樓層較高、較新的大樓,公共設施可能會比較多,所以公設比會越高,尤其又以921大地震那時候為分界,因為921後法規有改變,規定8層以上建築須有雙逃生梯,所以通常只要目前新建案且超過8樓的電梯大樓,公設比通常就是30%起跳免不了, 新建案小於30%可能是屬於華夏、連棟透天等案型。

什麼是得房率?

除了公設比以外有些文章會說,如果要真實反應住屋內的大小應該看的不是公設比而是得房率,所以這個得房率又是什麼呢?

得房率簡單來說是將公共區域,和附屬建物中的雨遮拉掉後,計算實際使用的空間坪數,因此得房率可以反應的是你買一間房屋後,實際可以使用的私領域有多大。

得房率計算方法

這邊就介紹關於得房率的計算,主要會計算到的面積就是房屋室內面積以及前後陽台面積。

得房率計算方法
得房率計算公式: 主建物面積加上陽台(實際可使用面積) / 權狀面積(主建物+附屬建物+公共區域登記面積)。

從得房率的計算公式可以看到,所計算的附屬建物只有陽台,所以會排除其他非陽台空間的附屬建物

公設比與得房率差別

從公設比和得房率的公式中,可以觀察到兩者,一個公設比是從公共區域的角度計算; 而得房率則是以屋內使用空間來計算,主要差異會在像是雨遮面積或是室內管道間,這些被歸類在附屬建物中的項目,所以得房率可以更詳確的表達室內的實際使用空間。

目前我們通常在建案與網站看到的資訊都是會以公設比為主,如果想要知道得房率,可以問代銷以及房仲,他們應該會跟你們說明。

Jerry文章總結

其實不管是公設比或是得房率,都是要幫助我們對房屋的各項區域面積的了解,實際室內空間有多大,公共區域佔比多大,從兩個角度來分析房屋,可以給你更精準詳確的資訊。可以透過公設比了解公共區域佔比,也可以透過得房率抓出建商有沒有想透過附屬建物的項目灌水,相信你透過這兩項工具,可以更輕易快速的了解你所鎖定的房屋物件狀態。

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格局規劃:二房(31~33坪) 、 三房(40~42坪) 、 四房(54~62坪)

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接待會館 台中市梧棲區大仁路二段168號旁(聯悦建設接待會館) 

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